Правовий аналіз

Надаю повний юридичний висновок стосовно конкретного об'єкта будівництва

Що в себе включає перевірка забудовника​? 

 Напевне Ви чули чи стикались з тим, що в Києві і взагалі по Україні є багато новобудов, які так і не отримали статус закінченного будівництва. Я завжди дивилась на ці будівлі-привиди і не могла збагнути, що ж ім заважає бути добудованими та сданними в експлуатацію. Аж поки не стикнулась с цим на практиці. 

 Є три основних та ключових фактора чому так трапляється. Першим є те, що забудовник з самого початку і не планував вводити об'єкт в експлуатацію. Звучить прикро, але деякі будівлі розраховані тільки на те, щоб зробити вігляд будівництва, зібрати кошти інвесторів і полишити це все. Яскравим прикладом такої справи є ЖК Синеозерний (Виноградний), що розташований у самому центрі масиву Виноградар.

 

 Другим фактором є порушення закону і процедури отримання дозвільних документів. Забудовник вже має ділянку та гроші, щоб почати будівництво і розраховує, що в процесі будівництва він змінить цільове призначення земельної ділянки на належне, отримає необхідні дозволи. Але ці дозволи необхідно отримати ДО почтаку будівельних робіт, і потім вони коштують "дорожче" і не всі забудовники мають заявлені суми. Чи ситуація розгортається так, що органи архітектури не надають належних дозволів, адже є дуже грубі і явні порушення, і видача такого дозволу неможлива ні в якому разі. Наприклад, коли починають будувати об'єкт над тунелем метро чи в зоні підземної річки і технічна інформація свідчить про те, що у разі будівництва можливий завал. Прикладом, коли забудовник розраховував на дозвільні документи і намагався змінити цільове призначення земельної ділянки після початку будівництва, є відомий УкрБуд. Люди купували квартири у цієї будівельної компанії не перевіряючи документи, тому що компанія відома і викликала довіру, тому що мала багато добудованих об'єктів. Але більшість останніх новобудов зводилися з порушеннями і інвестори, нажаль, не звертали на це увагу.

 Третім фактором є банальна недостача коштів. Далеко не всі забудовники інвестують свої кошти у будівництво. Частіше за все вони вкладають частину на старт, а потім все будується за кошти інвесторів. Сюди ж додамо людський фактор та жадібність. І виходить, що гроші інвесторів вже витрачені, а будинок ще не добудований. І це може бути, і як через погане фінансове планування, так і через погані продажі.

 Звертаючи увагу, на вищезгаданні моменти, які можуть виникнути з кожним об'єктом будівництва, я раджу своїм клієнтам завжди обирати послугу правового аналізу забудови перед укладанням договору купівлі-продажу квартири у новобудові, щоб уникнути цих проблем.

 Під час юридичного аналізу забудовника я перевіряю установчі документи (чи легальна його діяльність), ліцензію генпідрядника, перевіряю наявність судових спорів та наявність боргів, адже це може повлекти за собою негативні наслідки для конкретно Вашої квартири. Також дивлюсь на репутацію забудовника та шукаю чи є проблеми з іншими об'єктами.

 Стосовно об'єкта будівництва я перевіряю дозвільні документи на початок будівельних робіт, експертний звіт, правовий режим та цільове призначення земельної ділянки, містобудівні умови, технічні умови. Цей пакет документів дуже важливий, тому додам трохи деталей.

 Дозвіл на початок будівельних робіт - базовий документ без якого неможливе законне будівництво, в іншому випадку забудовник буде платити штрафи та буде вимушений зупинити будівництво поки не отримає дозвіл.

 Земельна ділянка - для забудови багатоповерхового будинку  земельна ділянка повинна відповідати необхідному цільовому призначенню. Заборонено будувати багатоповерхівку, наприклад, на території, призначення якої, обслуговувати автомобілі, чи на території рекреаційної зони чи заводу. Одним словом - ніде не можна, окрім земельних ділянок, які мають необхідне цільове призначення. Також при перевірці я звертаю увагу на яких правах та умовах забудовник користується конкретною земельною ділянкою та чи немає перешкод в подальшому користуванні для майбутніх властників квартир у будівлі, яка буде стояти на цій земельній ділянці.

 Містобудівні умови - це нормативи, які дає місто конкретному об'єкту і які забудовник повинен виконати при будівництві.

 Технічні умови - потужніть мереж. Електропостачання, вода, газ будуть потрапляти до вас, якщо на це буде дозвіл і, якщо буде достатньо мереж та потужності для цього. Є багато ситуацій, коли дом повністю побудований, але не підключений до каналізації та води, або коли вода потрапляє тільки до 5го поверху по вечорам через слабкий натиск води.

 Також обов'язково детально перевіряю схему інвестування, де визначаються Ваші права і обов'язки за схемою фінансування, яку пропонує забудовник, та роблю правовий аналіз договору між Вами, як інвестором, і забудовником. Цей етап допомагає виявити усі ризики та підводні камені, які можуть вподальшому впливати на отримання права власності на нерухомість.

У результаті перевірки Ви отримаєте повний юридичний звіт з висновками стосовно бажаного будівництва.

Якщо у Вас виникли питання, які вище не були позначені, Ви можете завжди зателефонувати, та отримати необхідну консультацію.